Comprar casa con bitcoin en España es tendencia por cinco motivos clave:

1. Licencias MiCA a la banca española. Desde marzo 2025 la CNMV ha otorgado la primera licencia MiCA a BBVA; el banco ya ofrece compraventa y custodia cripto a todos sus clientes, impulsando la adopción.
2. Volumen de usuarios cripto. El 12 % de los españoles posee criptoactivos, según datos de Statista 2025; muchos buscan convertir sus ganancias en activos tangibles.
3. Agilidad de la blockchain. Liquidar una operación inmobiliaria internacional en minutos, sin esperas bancarias, reduce el riesgo cambiario y los costes de intermediación.
4. Demanda de propiedades prime en la costa mediterránea. Compradores extranjeros con bitcoin acceXden a villas y áticos gestionados por Lumina Properties (enlace interno).
5. Cobertura mediática y casos de éxito. Desde 2021 Idealista publica ventas cerradas 100 % en cripto, aumentando la visibilidad y la confianza del mercado.

En resumen, comprar casa con bitcoin en España no solo es posible; es cada día más habitual.

El Código Civil español no reconoce el bitcoin como dinero; por ello la operación se configura legalmente como permuta (art. 1538 CC), distinta de una compraventa convencional.

PASOS A SEGUIR. –

1. Arras: fija precio (en euros) y cantidad en BTC con un oráculo de cambio (por ejemplo, la media de Coinbase Pro) para congelar valor.
2. Escritura pública de permuta: el notario certifica la transferencia on‑chain a la wallet del vendedor y adjunta hash y TXID en la matriz.

El registrador inscribe la permuta; exige acreditar el medio de pago y acompañar el modelo 600 (ITP) o la factura IVA, según proceda.

Desde diciembre 2024 el Reglamento MiCA regula a los proveedores de servicios de criptoactivos en la UE; en España la CNMV otorga las licencias. Solo las entidades registradas pueden ofrecer custodia y compraventa regulada.

La ley 10/2010 de prevención BC/FT, tanto notarios como agentes inmobiliarios son sujetos obligados que deben verificar la identidad y el origen de fondos si la operación supera 100.000€ (o su equivalente en cripto).

 

Comprar casa con bitcoin en España genera impactos fiscales principales:

ITP o IVA, ITP, Modelos 721/720 y Plusvalia.

 

-.NO ES TOKENIZACION INMOBILIARIA. –

 

Consejo fiscal. –

Al ser permuta, ambas partes liquidan ganancia patrimonial en IRPF/IS. Hacienda exige detallar la fecha y el valor en euros de los BTC entregados y recibidos

La tokenización inmobiliaria, en el contexto del Reglamento Europeo MiCA (Mercados de Criptoactivos), se refiere a la representación digital de un activo inmobiliario a través de tokens en una cadena de bloques.

Este proceso permite dividir la propiedad de un inmueble en unidades más pequeñas, facilitando la inversión fraccionada y la transferencia de derechos económicos asociados. MiCA no regula directamente los «security tokens» (tokens que representan valores como acciones o bonos), pero sí establece un marco para los «asset-referenced tokens», que podrían incluir tokens que representan propiedades inmobiliarias.

En resumen, la tokenización inmobiliaria bajo MiCA implica la representación digital de propiedades en la cadena de bloques, con el objetivo de facilitar la inversión y la negociación de derechos económicos asociados, dentro del marco regulatorio establecido por MiCA para criptoactivos, especialmente los «asset-referenced tokens”.

Esta operación NO PUEDE DENOMINARSE TOKENIZACION inmobiliaria en el sentido definido por el reglamento europeo MICA.

 

REQUISITOS LEGALES PARA LA TRANSMISION DE BIENES INMUEBLE. –

En nuestro ordenamiento jurídico, la transmisión de bienes inmuebles exige básicamente dos requisitos:

1. El consentimiento válido de las partes sobre el objeto y el precio.
2. La entrega de la cosa a cambio del pago del precio (traditio)

Se pueden dar diversos escenarios en los que se utiliza blockchain en la compraventa de inmuebles:

1. Uso de criptomonedas con conversión previa a dinero Fiat.
2. Uso de la blockchain como registro de la compraventa: la auténtica tokenización inmobiliaria.

1.USO DE CRIPTOMONEDAS CON CONVERSION PREVIA A DINERO FIAT.-

Un escenario alternativo es utilizar criptomonedas como medio de transacción, pero con conversión previa a dinero fiat (moneda de curso legal). Esto solventa la objeción de validez del pago en criptomonedas.

 

Procedimiento recomendado

1. Elaboración de informes de KYC (Know Your Customer) y KYW (Know Your Wallet):

Verifican la procedencia lícita de las criptomonedas y se remiten al notario autorizante de la escritura y al exchange (Banco o similar) que convertirá las criptomonedas a moneda fiat.

1. Validación del notario y la entidad financiera:

Estos verifican los informes de cumplimiento normativo sobre blanqueo de capitales.

1. Conversión de criptomonedas a euros: Esto se puede realizar directamente o a través de servicios como Binance y BBVA.
2. Otorgamiento de la escritura:

Finalmente, se firma la escritura en euros y se inscribe en el registro de la propiedad.

BBVA y Binance han establecido una colaboración donde BBVA actúa como custodio de activos digitales para clientes de Binance, permitiéndoles mantener sus fondos fuera del exchange en bonos del Tesoro de EE. UU., que luego son aceptados como margen para operaciones en Binance.

Esta alianza busca aumentar la confianza y la seguridad para los usuarios de Binance, especialmente para grandes inversores e instituciones, y fortalecer la integración entre la banca tradicional y el sector de las criptomonedas

 

 

2.USO DE LA BLOCKCHAIN COMO REGISTRO DE LA COMPRAVENTA. –

La tokenización inmobiliaria implica registrar digitalmente una compraventa en el blockchain. Se representa el inmueble mediante un token único (código digital) en la cadena de bloques.

Proceso de tokenización

1. Creación del token: El propietario emite un token que representa digitalmente el derecho de propiedad del inmueble. Este token es meramente representativo de un activo, no un token prestacional.
2. Vinculación al registro: Este token se asocia al inmueble en el registro de la propiedad. Es una matrícula digital única para ese activo.
3. Transmisión digital: Se realiza mediante la firma electrónica de las partes (conforme al reglamento elDAS) y la transferencia simbólica del token en la cadena de bloques.

 

Limitaciones actuales

Aunque este proceso cumple los requisitos legales de transmisión, la protección registral de la ley hipotecaria requiere elevar a público el contrato privado. Esto permitiría acceder al registro de la propiedad y gozar de las presunciones derivadas de la inscripción, como la presunción de titularidad erga omnes, la protección frente a embargos,…

Inconvenientes de no inscribir la transmisión

• Falta de control de legalidad por parte del registrador. Puede ocurrir que existan transacciones nulas o anulables que suban al blockchain pero posteriormente fueran susceptibles de ser anuladas.
• Ausencia de información sobre gravámenes o embargos.
• Exclusión de transacciones forzosas o fuera de la cadena.

Hasta aquí mi aportación sobre el mundo de la inversión en propiedades con criptomonedas en España y la prevención sobre posibles estafas.

Quiero compartir para finalizar una frase de Leon Luow, nominado al Premio Nobel de la que dice:

“Toda persona informada necesita conocer el Bitcoin, ya que podría ser uno de los desarrollos más importantes del mundo”.